随 风 而 去 的 往 事

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转载自投资百科网，原文见http://www.xvalue.cn/article/showinfo.asp?id=3157

 

 

 

我们经常听到这样的提问：究竟哪个才是更好的投资手段，买房还是炒股？亲爱的提问人，要知道，这两种投资手段可是各有各的优点和缺点的，并且都以各自独一无二的特性受到不同投资人的追捧。今天，投资百科网就来说一说这两者之间的区别。

 

一、房地产

 

房 地产投资是属于一种你看得见摸得着的投资品种，因此，对大多数投资者来说，这种投资方式看起来更真实些。而喜欢房地产投资的人则似乎更主要的是看中了它相 对稳定的投资回报率。在美国这样的发达国家，由于资本过剩，又没有更好的投资项目，房地产投资是较为常用的投资手段之一，其1978-2004年间的房地产投资回报达到8.6%的水平。而中国等亚洲地区的房地产投资起步晚，起初的投资回报率非常高。以中国为例，中国的房地产市场从1998年开始起步，经历了快速成长和繁荣之后，目前进入了调整期。尽管如此，08—09年期间，中国的房地产投资平均回报率仍然达到6%-7%的水平，而在04年，其回报率更是高达20%-30%。虽说随着这次房地产市场的调整，中国房地产投资回报率将逐渐走低，但以目前的回报率水平及复燃的投资迹象来看，房地产投资仍然可以算的上是“相对稳定、风险较小（但回报也适中）、适合长期投资”的投资品种。

 

如何投资房地产

 

房地产投资的对象分为两大类，一类是商业地产，一类是住宅房。诸如其他的小品种类（比如，门店、公寓楼、办公楼、仓库、单身公寓，等）都可以归类到上述两大类别中。

 

房地产投资可不是买入卖出赚取差价那么简单。最基本的投资分析包括：

·财务分析：假设首付20%，贷款30年，需要支付多少利息，卖出后能不能收回买房成本？

·市场分析：投资的房子有没有强烈的需求预期？周围竞争环境如何？

·可行性分析：对建筑与土地使用等法规限制进行研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。

 

在国外，为了获取更高的投资回报率，甚至有人专门投资那些不起眼的“烂楼”。他们把这些没人搭理的又老又旧又破的楼或者公寓楼买下，重新粉刷装修布置后再卖出。这样的旧楼通常投入成本不会很多，但是经过重新装修后就能提升不少附加值，从而卖一个好价钱。

 

中国的房地产投资起步晚，目前还停留在买入卖出坐等房产升值获取差价的阶段。但随着今后房地产投资市场趋向成熟，相信这种模式将越来越难以生存。房地产投资将从短期暴利时代转为长期获利时代。

 

房地产投资的优点

 

房地产投资的优势包括：房地产从长期来看是不会贬值的；其风险性相对其他投资项目较低； 持有房地产资产带来的心理满足感（当然，前提是你介入的价位合适而不是高位接盘）。

 

房地产投资的缺点

 

房地产投资的缺点在于其流动性缓很差，因为你不可能把刚买下的房子在转眼间就出售并变现。从买下到卖出，这一过程通常需要好几年时间（中国前两年的房地产投资市场还不成熟，其过程可能只需一两个月，但今后这一现象将逐渐消失），也就是说，你的获利周期非常的长。

 

另外，房屋在售期间，你不得不花费一定数目的钱用于维护和修缮。如果通过中介交易的话，你也许还得支付一笔高昂的中介费和房屋交易费。

 

最差的预想是，虽说房价是长期看涨的，但免不了有低潮的时候，假如你很不凑巧地以高价买入房子，却开始面临房价走低的局面，那你也许就得多等上好几年，等到房价回涨了才能出售。而这种情况下，对于那些前期依靠贷款或借钱买房的人来说，就会产生不小的资金压力。

 

最后一点，人们有时候很难区分商业地产和住宅房的价格走势究竟有什么不同，也没有那么多精力跟踪那么多类型的房价走势。因此，在国外，有人选择投资房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs， 目前中国还没有这种基金）。这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配 给投资者的一种信托基金。但是，这种基金由于是纯粹的房地产投资基金，因此，相比股市来说，这种基金的投资品种似乎又显得太过于狭隘了。

 

二、股票

 

由于中国股市经历的时间还较短，我们暂且使用美国股市的投资回报率来说明股市投资的回报率水平。从1978年到2006年，美国股市的平均投资回报率为13.4%，明显高于上述的房地产投资回报率（8.6%），因此，在美国，股市投资的泡沫性要明显高于房地产投资，收益性也高于房地产投资。

 

如何投资股市

 

投 资股市就好比你拥有了一家上市企业的一部分股权。从长期来看的话，随着企业的成长和变大，投资收益也会随之增长。但问题是，经济发展有周期型，企业所在行 业的发展也有可能存在周期性，当经济发展或企业发展处于周期底部时，企业盈利就会降低，你的收益也会缩水。因此，建立一个值得长期投资的股票池，以及掌握 一些最基本的行业发展周期常识，是保证你在获得长期收益的同时还能最大化收益的必要工作。

 

与房地产投资不同，股票投资可以由你自己设定安全边际，比如设定一个止损安全边际以减少投资亏损。（如果你投资期市，保证金制度是需要特别注意的地方。）另外，当股价上涨的风头正劲，假如你仍旧看好这家公司未来的业绩，你还能选择加码，而这在房地产投资上是做不到的。

 

投资股市的优点

 

股市的流动性很强，投资很灵活，容易进出，而且有一套成熟的投资策略和市场规律。在短期内（比如一两年内），股市的投资收益很可能远超过房地产投资，长期回报也好于不动产，事实上，股票是所有大类资产中回报最好的品种。

 

投资股市的缺点

 

股市投资的风险相比房地产投资要大许多，尤其当经济或企业面临挑战时。另外，股市投资还很容易受到情绪的干扰，在不良情绪的干扰下，投资决策很容易会出现失误从而导致投资失败。

 

总结

 

根据上海某房地产研究院综合研究部的调查显示，从2000年1季度至2009年1季度，这九年间，我国房产投资回报率保持在2.9%-14.5%之间，而我国股市投资回报率则在-47.2%至129.6%间大幅波动。此外，一般而言，楼市繁荣往往可以持续多年，而股市起泡快、破得也快，股市风险明显大于楼市。从具体数值上看，除了2000年1季度至2001年1季度、06年1季度至07年1季度、07年1季度至08年1季度，这三年股市投资回报率大大高于房产投资回报率外，其余六年投资房产的投资回报率均大于投资股市。因此，基本上可以认为，投资楼市的长期风险明显小于股市，但投资股市的短期回报率有可能明显大于楼市。